Concessioni demaniali: lavori in corso

COSA PREVEDE LA BOZZA DEL BANDO-TIPO DEL MINISTERO E PERCHE' CONVIENE PREPARARSI FIN DA ORA

A fine settembre il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) ha trasmesso alla Conferenza Unificata la prima bozza del bando-tipo, il modello che i Comuni useranno per mettere a gara le concessioni demaniali turistico-ricreative. Il testo può ancora cambiare, ma le regole del gioco sono ormai chiare. Ecco, in sintesi, cosa c’è da sapere.

In breve:

- le concessioni attuali scadono il 30 settembre 2027 (rinvio solo motivato e mai oltre il 31 marzo 2028); i Comuni devono avviare le gare entro il 30 giugno 2027;

- le regole saranno uguali in tutta Italia: conta soprattutto la qualità del progetto (100 punti), mentre il prezzo vale al massimo 10 punti;

- il concessionario uscente ha diritto a un indennizzo, ma deve chiedere la perizia nei tempi fissati dal Comune: altrimenti l’indennizzo è pari a zero;

- chi partecipa alla gara presenta un piano economico-finanziario (PEF), che il Comune controllerà almeno ogni due anni.

1. Vent’anni di rinvii: da dove nasce la questione

Spiagge e rive di laghi e fiumi appartengono allo Stato (demanio). Chi vi gestisce uno stabilimento, un ristorante o un’altra attività lo fa grazie a una concessione del Comune, che per decenni è stata rinnovata quasi automaticamente a chi già la aveva.

Nel 2006 la Direttiva europea 2006/123/CE, detta “Bolkestein”, ha stabilito che, quando una risorsa naturale è limitata, come le coste, i titoli concessori vanno assegnati con una gara pubblica e trasparente, per una durata limitata e senza rinnovi automatici. L’Italia ha rinviato a lungo l’applicazione della Direttiva, con proroghe per legge, finché giudici e Commissione europea le hanno bocciate. Oggi le regole sono contenute nella legge n. 118/2022, modificata dal d.l. n. 131/2024, mentre il d.l. n. 32/2026 ha affidato al MIT il compito di predisporre il bando-tipo.

2. Il bando-tipo in sei punti

La bozza è un modello che ogni Comune adatterà al proprio territorio (numero dei lotti, soglie, punteggi). Deve ancora ricevere il parere della Conferenza Unificata e le Regioni hanno già annunciato osservazioni; non si applica alle gare già avviate o concluse. Fino al subentro del nuovo concessionario, i titoli attuali restano efficaci.

a) Chi riguarda e chi può partecipare

Stabilimenti balneari, ma anche ristoranti e bar sul demanio, spiagge libere attrezzate, aree sportive, noleggio di imbarcazioni e punti d’ormeggio, su mare, laghi e fiumi.

Per partecipare bisogna, tra l’altro, essere in regola con i canoni concessori e con le addizionali regionali, non avere occupazioni abusive accertate negli ultimi due anni, non avere in corso piani di emersione del lavoro irregolare (legge n. 383/2001) e rispettare la legge n. 68/1999 sul diritto al lavoro dei disabili. In caso di raggruppamento o consorzio, i requisiti generali devono essere posseduti da tutti gli operatori.

b) I lotti

Il Comune può ridisegnare o accorpare le concessioni attuali (con indennizzo a ciascun uscente) e fissa un numero massimo di lotti per operatore, per evitare concentrazioni.

c) L’indennizzo per chi esce

Se la concessione passa a un altro operatore, l’uscente riceve dal subentrante un indennizzo pari agli investimenti non ancora ammortizzati (al netto dei contributi pubblici) più un’equa remunerazione sugli investimenti degli ultimi cinque anni. Lo stabilisce una perizia asseverata, affidata dal Comune a un professionista scelto tra cinque commercialisti indicati dal Consiglio nazionale (CNDCEC), con spese a carico dell’uscente. Almeno il 20% si paga all’aggiudicazione, il resto entro sei mesi. L’uscente può inoltre vendere al subentrante i beni amovibili (arredi, attrezzature, strutture smontabili) al valore di perizia.

d) Come si vince

Vince l’offerta con il miglior rapporto qualità/prezzo, anche se è l’unica. I punteggi della bozza sono orientativi: il Comune può modificarli.

Alcuni criteri possono favorire chi già opera: esperienza (fino a 4 punti), concessione come principale reddito familiare negli ultimi cinque anni (4), impresa familiare o piccola impresa (3), assunzione dei lavoratori dell’uscente (5). Si perde invece un punto per ogni concessione già detenuta nello stesso Comune.

e) Durata e garanzie

Da 5 a 20 anni, fissata nel bando o calcolata sul PEF del vincitore. Con l’offerta si presenta una garanzia del 2% (sui canoni dell’intera durata, indennizzo e beni acquistati); alla firma, una cauzione definitiva di almeno due annualità di canone più l’indennizzo ancora da pagare.

f) Il PEF e i controlli dopo la gara

Il piano economico-finanziario non dà punti, ma deve dimostrare che il progetto è sostenibile. Dopo la gara il Comune verifica almeno ogni due anni i servizi e gli investimenti previsti dal PEF: se non vengono realizzati, può dichiarare la decadenza.

3. Certezza o incertezza?

Molti pensano che la scadenza verrà rinviata ancora una volta. Oggi però il quadro è diverso:

- Le scadenze sono termini massimi. Per il Consiglio di Stato (sent. n. 3987/2026) i Comuni devono procedere senza indugio e, una volta conclusa la gara, possono chiudere le concessioni anche prima del 30 settembre 2027.

- Niente più proroghe automatiche. Il principio fissato dal Consiglio di Stato nel 2021 è definitivo dopo il rigetto del ricorso in Cassazione (2026). Oltre il 30 settembre 2027 è ammesso solo un rinvio motivato, non oltre il 31 marzo 2028.

- Gli strumenti ci sono. Con il bando-tipo le procedure diventano uniformi e, per legge, l’assenza del decreto ministeriale sugli indennizzi non giustifica ritardi.

- I Comuni si muovono. Molti Comuni italiani hanno già pubblicato il bando o istituito un ufficio dedicato alle gare; il Consiglio nazionale dei commercialisti raccoglie già le candidature dei professionisti per effettuare le perizie.

Il testo definitivo potrà cambiare nei dettagli, non nella sostanza. E poiché avviso agli uscenti e perizia devono precedere il bando, le prime richieste dei Comuni potrebbero arrivare a breve.

4. Prepararsi per tempo

Perizia, PEF e garanzie richiedono tempo e documenti in ordine: meglio muoversi prima degli avvisi del Comune. Lo Studio può affiancarvi in tre momenti.

Concessionario uscente – valutazione dell’indennizzo

- ricostruzione degli investimenti e della quota non ammortizzata (contabilità, fatture, titoli edilizi);

- stima preliminare dell’indennizzo e del valore dei beni cedibili;

- assistenza nella richiesta di perizia e nel confronto con il perito del Comune.

Partecipazione alla gara – piano economico-finanziario

- redazione del PEF richiesto dal bando (conto economico, stato patrimoniale, flussi di cassa, TIR, VAN e WACC), compresi indennizzo ed eventuale acquisto dei beni, in collaborazione con i consulenti di vostra fiducia;

- verifica della sostenibilità del progetto e della durata da richiedere.

Dopo l’aggiudicazione – monitoraggio del PEF

- controllo rispetto al piano e documenti per le verifiche biennali del Comune;

- aggiornamento del PEF in caso di scostamenti, per evitare la decadenza.

I professionisti del nostro Studio sono a disposizione per un confronto approfondito e per valutare le migliori soluzioni mirate alle vostre specifiche esigenze.

I contatti di riferimento sono:

Dott. Danilo Marchetti Rag. Caterina Marchetti Dott. Federico Santoni Avv. Valentina Santoni

Lo Studio Associato Marchetti